新的一年北京土拍档期满满,继昨日房山拱辰街道1宗不限价宅地成功出让后,1月14日下午,石景山北辛安再次成功出让1宗不限价宅地。记者了解到,此次出让的石景山北辛安地块仅有中海和金茂两家房企报名竞拍,最终中海以17.9亿元竞得,溢价率3.17%,可售商品住宅综合楼面价为46727元/平方米。
根据出让文件,石景山北辛安棚户区改造B区土地开发项目1608-673-A地块,建设用地面积约1.37万平方米,规划建筑面积约3.83万平方米,土地用途为二类居住用地,起始价17.35亿元。该项目中居住用途全部建设商品住房,不配建保障性住房。
中海此次拿地并不让人意外。去年9月,中海曾以底价69.78亿元竞得了石景山北辛安棚户区改造B区土地开发项1608-673-B等地块,宗地中三部分地块处于分散状态,A地块被“包围”其中,此次融入也属于补上了“拼图”。
从地块情况来看,A地块和B地块互为邻里,2宗地块住宅部分的“品相”也基本一致。与此次出让的A地块相比,彼时中海竞得的B地块规模更大,且宗地属性也更为复杂。根据出让文件,石景山北辛安棚户区改造B区土地开发项1608-673-B等地块,建设用地面积约7.39万平米,规划建筑面积约26.72万平米,包含1608-658地块其他类多功能用地、1608-673-B地块二类居住用地以及1608-676地块托幼用地等三部分。
值得注意的是,从公布的地上建筑规模来看,B地块的商业用地多达15.4万平方米,超过了住宅与托幼用地规模总和(11.2万平方米)。这样虽然考验开发商的操盘能力,但同时也为后面宅地的入市带来了增值点。
贝壳研究院高级分析师潘浩表示,此次出让地块所在的北辛安板块可谓中海的主场,中海常年深耕石景山区域,尤其此地块所在区域2公里范围内在售的量个项目均为中海开发的项目,包括此地块北侧的2020年销冠中海寰宇天下,近期成交均价在6.1万元/平方米左右,以及南侧2020年开盘的中海天钻,成交均价在7.5万元/平方米左右。同时贝壳研究院监测周边二手住宅售价在4.8万元/平方米,部分二手住宅项目售价在6.3-6.5万元/平方米之间。
“总体来看,该板块住宅均价在6-7.5万元,与此地块楼面价相较,仍有利润空间,且地块不限价,同时拥有临近地铁的优势,未来将与寰宇天下项目形成连片开发,或将升级产品,进一步强化区域品牌优势。”潘浩称。
记者梳理发现,从去年初开始,中海在石景山接连落子。去年1月,中海36.5亿元竞得石景山古城南街不限价地块;去年9月,中海69.78亿元竞得石景山北辛安不限价地块(也就是B地块)。再加上此次竞得的石景山北辛安A地块,中海已“花费”约125亿元。
就北京市场而言,中海也是近期土拍的最大赢家。据记者统计,从去年初到现在,中海前后共获地6宗,除1宗与首开联合拿地外,其他均为独立竞得。至此,中海在京拿地已达288亿元。
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