那么在上海买房究竟需要缴纳哪些税?

对于普通市民来说，

买卖房产主要涉及到的是增值税、

个人所得税和契税等，

在不同的情况下，税率也会有所不同。

增值税：

先看是否“满二”

再分普通住宅和非普通住宅

根据税务部门的规定，房产是否“满二”，是否为普通住宅，税率都不一样。

根据《上海市普通住房标准》普通住宅为——

单套建筑面积在140平方米以下

实际成交价格内环线以内的低于450万元/套

内环线与外环线之间的低于310万元/套

外环线以外的低于230万元/套

“不满二”情况下

全额征收增值税税率为5%

“不满二”：个人将购买不足2年的住房对外销售，全额征收增值税，税率为5%。

应纳税额=全部价款和价外费用÷(1+5%)×5%。

增值税涉及的附加包括：城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，计税依据为增值税税额。

自2019年1月1日至2021年12月31日，对本市个人减按50%征收城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

“满二”的情况下

则要区分是否是普通住宅

■如果出售购买超过2年(含2年)的普通住宅，则免征增值税。

■如果个人将购买超过2年(含2年)的非普通住房对外销售的，以出售取得的收入减去不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为增值额，计算征收增值税，税率为5%。

应纳税额=(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(1+5%)×5%。

增值税涉及的附加包括：城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，计税依据为增值税税额。

自2019年1月1日至2021年12月31日，对本市个人减按50%征收城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

个人所得税：

“满五”和“唯一”是关键

在各家房产中介的挂牌房源中，不少标注着“满五唯一税费少”。这个税费，其实指的就是个人所得税。

根据税务部门的规定，是否征收个人所得税的关键在于是否房产是否购入超过5年且是家庭唯一生活用房。

“满五唯一”情况下

免征个人所得税

“满五唯一”：个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。

“不满五”情况下

要区分是否是普通住宅

“不满五”：个人转让购入不满5年或家庭非唯一住房的情况下，则要区分是普通住宅或非普通住宅。

■如果是非普通住宅，以其转让收入额减除财产原值、转让住房过程中缴纳的税金和合理费用后的余额为应纳税所得额，按财产转让所得缴纳个人所得税，税率为20%。

若纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，即按非普通住房转让收入的2%核定征税。

■如果是普通住宅，前者仍保持不变，后者的税率按转让收入的1%核定征税。

契税和印花税：

首套、非首套有区别

新政施行后

对契税税率没有影响

■购买90平及以下住房，首套房契税按总房款的1%缴纳，非首套按3%缴纳。

■90平以上的，首套房契税按1.5%缴纳，非首套，按3%缴纳。

这也意味着，契税新政施行后，对于契税税率没有影响。

个人取得不动产权证按5元/件缴纳印花税。自2019年1月1日至2021年12月31日，对本市个人减按50%征收印花税(不含证券交易印花税)

房产税：

二套且人均面积要超过60平

上海和重庆是全国唯二已经开始试点房产税的地区。

其中，个人购买属于家庭的唯一住房的免征房产税。

根据规定，本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积(指住房建筑面积，下同)另注：非本市户籍居民家庭上海购买唯一一套住房，有居住证积分或居住证满三年，免试点房产税。

■人均不超过60平方米(即免税住房面积，含60平方米)的，其新购的住房暂免征收房产税。

■人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按规定计算征收房产税。

举例来看：

■如果某一家三口原来拥有一套50平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，合并计算后，该居民家庭全部住房面积为160平方米，人均住房面积为53.33平方米，未超出人均60平方米的免税住房面积标准，这套110平方米的住房可暂免征收房产税。

■而如果这个家庭已拥有一套150平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，合并计算后该居民家庭全部住房面积为260平方米，人均住房面积为86.67平方米，已超过人均60平方米的免税住房面积标准，则新购住房中超出的部分面积(260平方米-180平方米，即80平方米)须按规定缴纳房产税。

目前，房产税适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格(市统计局公布)2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。

这些头疼的税率终于搞清楚啦!

大家根据自己的实际情况对号入座哦

再告诉给其他的小伙伴吧!

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