在限购、限贷多重制约下，北京置换型购房作为市场成交的主力类型，被称为“新刚需”。在政策调控下，换房客是谁?为何迫切需要换房?换房决策受何影响?贝壳研究院基于交易数据、经纪人调查发布的最新调研报告显示，北京置换型购房占比约50%，他们通过推迟换房节点、压缩换房面积等进行艰难置换，小区配套中，教育资源的重要性突出，邻里关系成为小区品质的重要体现。

家庭结构改变激发换房

北京链家的交易数据显示，北京改善型置业的“新刚需”市场占比持续稳定在50%的较高水平。在认房认贷、首付比例提升、房贷利率上浮等一系列政策调控下，北京换房客大多通过推迟换房节点、压缩换房面积等进行艰难置换。

统计显示，换房客年龄40岁以上的2016年时占比达36%，到2019年已增长至51%。这说明伴随购房门槛的提高，换房客选择推迟置换时间。从面积改善情况来看，2019年售出房屋套均面积77平方米、购置房屋套均面积94平方米，新购房面积较2015年缩小了5平方米。换房成本则逐年增长，2019年售出房屋套均总价469万元、购置房屋596万元，价差127万元，较2015年提高约20万元。

从家庭结构生命周期来看，换房行为主要发生在家庭结构生命周期的三类演变过程。第一类，“夫妻家庭”向“有子女夫妻家庭”演变，受访者中该类型占比24%;第二类，“夫妻家庭”向“与父母同住夫妻家庭”演变，受访者占比21%;第三类，“与父母同住夫妻家庭”向“有子女并与父母同住夫妻家庭”演变，受访者中占比13%。由此看来，由家庭结构变化而产生的居住空间需求激发了“新刚需”换房动机。

本区域置换成首选

从置换区域来看，北京换房客的主要流动区域包括朝阳区、海淀区、丰台区、西城区，成交量占比均在10%以上，朝阳区以30%居于首位。从流动特征来看，同一区域置换为换房客首选，从北京13个城区来看，本区置换占比为43%，跨区置换上城区的选择比较分散。朝阳区同区置换占比最高，为59%，西城区跨区置换比例最高，为76%。

从居室空间改善情况来看，以朝阳区为例，排除教育资源捆绑等因素影响，换房后平均面积改善16.3平方米。从具体类型来看，卖两居买两居占比最高，为24%，面积改善12平方米;卖两居买三居为第二主流，占比16%，面积改善由80平方米增至120平方米;卖一居买两居排名第三，占比15%，面积改善33平方米。

看重教育资源和邻里关系

随着房价高企及限购、限贷等条件的制约，在北京想成功换房并不容易，“新刚需”们如何决策?除预算外，本次调查选取了房屋舒适度、周边配套、社区品质、小区位置以及新房或二手房房屋属性等五项影响因素，请受访换房客进行重要性比重排名。结果显示，房屋及房屋舒适度、周边配套重要性分别以37%、35%居于第一、第二位;社区品质服务、小区位置分别以14%、9%位列第三、第四位;至于房屋为新房还是二手房对于换房客而言重要程度不高。

本次调查选取了购物便利(综合商场/超市/市场)、生活服务(餐饮/沿街商店/银行/便民)、教育资源(幼儿园/小学/初中/高中)、医院、体育健身、生态公园等6种配套类型，请受访换房客进行重要性比重排名。结果显示，教育资源以44分居于首位，受访换房客在进行房屋置换时，有6岁以下同住子女者占比80.2%，由于教育资源捆绑住房，换房决策中教育资源的重要地位凸显。

在小区品质与服务维度方面，本次调查选取了小区知名度、安保条件、物业服务质量、配套设施、生态环境、邻里等6项因素，请受访换房客进行重要性比重排名。从结果来看邻里要素重要性突出，以31分居于首位，其余因素得分在11-14分之间，差异较小。由此可见，换房客认为社区的“软条件”比“硬条件”更重要，对于邻居的素质水平以及邻里关系的重视程度更高。

针对“换房后是否考虑再次出售”，调查中以0表示完全没关注、10表示非常关注，调查结果显示，换房客对于是否考虑再售难度的加权平均得分仅为2.6分，这说明“新刚需”大多抱着“首次改善即是终改”的心态进行置换。

贝壳研究院相关分析师表示，从长期来看，在政策环境稳定的前提下，北京二手房市场价格水平总体处于下行通道，但是，对于换房客来说，二、三居房屋价格稳定性比一居更强，这意味着“新刚需”的换房资金缺口仍将持续扩大，推迟换房节点、压缩换房面积的趋势不会得到改善，换房难度或将会越来越大。

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